Vendere un immobile senza conoscere alcuni aspetti legali fondamentali è come imboccare una strada buia senza fari: si rischia di incorrere in sanzioni, richieste di risarcimento o, nei casi più gravi, nell’annullamento del contratto di vendita.
In questa guida esaminiamo tre norme centrali — spesso trascurate — che ogni proprietario dovrebbe conoscere prima di arrivare al rogito. Troverai esempi concreti e soluzioni operative.
Cura dell’immobile fino al rogito: un dovere spesso ignorato
Il Codice Civile (art. 1176) impone al venditore l’obbligo di custodire l’immobile con diligenza fino alla firma dell’atto definitivo. Questo significa mantenerlo nello stesso stato in cui è stato presentato all’acquirente, dal preliminare fino al giorno del rogito.
Perché è importante
- Garantisce all’acquirente che l’immobile non subisca deterioramenti durante il periodo di transizione.
- Eventuali danni o malfunzionamenti sorti dopo la firma del preliminare restano a carico del venditore.
Esempio concreto
Se si verifica un guasto alla caldaia tra il compromesso e il rogito, il venditore è tenuto a ripararla o sostituirla. In caso contrario, l’acquirente può chiedere una riduzione del prezzo o il rinvio della firma.
Vizi occulti: attenzione ai problemi invisibili
Secondo gli articoli 1490–1495 del Codice Civile, l’acquirente ha diritto a chiedere l’annullamento del contratto o un risarcimento se emergono difetti gravi e non visibili al momento dell’acquisto, a condizione che siano preesistenti.
Esempi ricorrenti
- Infiltrazioni coperte con pittura antimuffa.
- Impianti non a norma nascosti da interventi estetici.
Come prevenire contestazioni
- Richiedere una perizia tecnica per documentare lo stato dell’immobile prima della vendita.
- Inserire clausole specifiche nel preliminare e nel rogito per escludere responsabilità su difetti noti.
- Allegare documentazione fotografica che attesti lo stato reale della proprietà al momento dell’accordo.
Conformità urbanistica e catastale: un requisito legale imprescindibile
La legge impone che l’immobile in vendita sia conforme sia urbanisticamente che catastalmente. Difformità anche minime, come una parete spostata o una veranda realizzata senza autorizzazione, possono comportare l’annullamento del rogito e la richiesta di danni da parte dell’acquirente.
Cosa fare prima della messa in vendita
- Recuperare la documentazione edilizia e catastale presso gli uffici comunali.
- Far verificare da un tecnico abilitato la corrispondenza tra lo stato reale e quanto risulta dai documenti ufficiali.
- In caso di irregolarità, procedere con una sanatoria o con l’aggiornamento della planimetria catastale.
Riepilogo: le 3 regole da rispettare per una vendita sicura
- Manutenere l’immobile in modo adeguato fino alla firma del rogito.
- Verificare e documentare eventuali vizi occulti prima della trattativa.
- Controllare che la situazione urbanistica e catastale sia regolare.
Per evitare errori e garantire una trattativa trasparente, noi di Ortigia Island Real Estate offriamo servizi di consulenza tecnica, accompagnando il venditore in ogni fase, dalla preparazione dei documenti fino alla conclusione dell’atto.
Affidarsi a professionisti permette di prevenire complicazioni e valorizzare al meglio la propria proprietà. Investire qualche giorno nei controlli preliminari è sempre preferibile rispetto a gestire problemi legali e contestazioni dopo la firma.