Quando si acquista un appartamento, l’attenzione si concentra inevitabilmente sugli interni: metratura, esposizione, stato di conservazione, distribuzione degli ambienti e prezzo.
C’è però un altro elemento che può incidere in maniera importante sul valore e sui costi futuri di una proprietà: lo stato del condominio.
Facciate, coperture, scale, impianti comuni e parti strutturali possono richiedere interventi anche molto costosi. Ma chi può decidere di effettuare questi lavori? L’amministratore può autorizzarli autonomamente oppure deve necessariamente attendere una decisione dell’assemblea?
La risposta dipende soprattutto da una parola: urgenza.
Lavori ordinari e straordinari: chi decide?
L’amministratore di condominio dispone di una serie di poteri necessari alla gestione quotidiana dell’edificio e deve dare esecuzione alle decisioni adottate dall’assemblea.
Quando si passa però alla manutenzione straordinaria, la regola generale cambia.
Interventi come il rifacimento della facciata, lavori importanti sul tetto, opere strutturali o sostituzioni rilevanti degli impianti comuni comportano spesso investimenti consistenti e, normalmente, devono essere discussi e approvati dall’assemblea dei condomini.
Esiste però un’importante eccezione.
L’articolo 1135 del Codice Civile consente all’amministratore di ordinare lavori straordinari anche senza una preventiva deliberazione quando questi presentano un carattere realmente urgente.
Ed è proprio capire cosa significhi realmente “urgente” a fare la differenza.
Quando un intervento può essere considerato urgente?
Non tutto ciò che è necessario deve essere eseguito immediatamente.
Un lavoro può essere importante e persino inevitabile, ma questo non significa che l’amministratore possa automaticamente autorizzarlo senza coinvolgere i proprietari.
L’urgenza esiste quando aspettare la convocazione dell’assemblea potrebbe provocare un danno maggiore, compromettere la sicurezza delle persone oppure aggravare le condizioni dell’edificio.
Pensiamo, ad esempio, a:
- una tubazione condominiale che improvvisamente si rompe provocando importanti infiltrazioni;
- parti di un cornicione o della facciata che rischiano di cadere;
- un guasto a un impianto comune che crea una situazione di pericolo;
- un cedimento che necessita di una messa in sicurezza immediata;
- infiltrazioni importanti che, senza un intervento rapido, potrebbero danneggiare ulteriormente l’edificio.
In circostanze di questo tipo sarebbe irragionevole attendere i normali tempi necessari per convocare l’assemblea.
L’amministratore può quindi intervenire direttamente per limitare il danno e proteggere persone e proprietà.
Se il lavoro può aspettare, deve decidere l’assemblea
La distinzione diventa più interessante quando il problema esiste, ma non presenta un rischio immediato.
Immaginiamo una facciata che necessita di manutenzione da diverso tempo oppure un tetto che dovrà essere rifatto nei prossimi mesi. Sono certamente lavori importanti, ma possono essere programmati.
In questo caso è possibile chiedere diversi preventivi, discuterne con i condomini, stabilire modalità e tempi dell’intervento e votare in assemblea.
L’amministratore non dovrebbe quindi sostituirsi autonomamente alla volontà dei proprietari.
In altre parole, necessità e urgenza non sono sinonimi.
La necessità indica che un lavoro deve essere effettuato.
L’urgenza significa invece che quel lavoro non può attendere.
Una differenza apparentemente sottile, ma con conseguenze economiche molto concrete.
Cosa succede se l’amministratore decide da solo?
Se vengono commissionati lavori straordinari senza l’autorizzazione dell’assemblea e senza che vi sia una reale situazione di urgenza, possono nascere contestazioni.
L’amministratore non può infatti dare per scontato che qualsiasi spesa effettuata autonomamente debba poi essere sostenuta dal condominio.
La giurisprudenza ha chiarito che l’urgenza rappresenta un elemento determinante affinché un intervento straordinario disposto senza preventiva deliberazione possa essere correttamente riferito al condominio.
In assenza di questo requisito, a seconda delle circostanze, l’amministratore potrebbe non ottenere il rimborso delle somme anticipate o potrebbe essere chiamato a rispondere delle conseguenze della decisione assunta.
Questo non significa, però, che ogni intervento realizzato senza delibera diventi automaticamente una spesa personale dell’amministratore.
Occorre valutare concretamente cosa sia successo, perché sia stato necessario intervenire, quali rischi esistessero e quale utilità abbia avuto l’opera per il condominio.
Anche nelle emergenze servono trasparenza e documentazione
La possibilità di intervenire rapidamente non significa avere carta bianca.
Quando l’amministratore autorizza lavori straordinari urgenti, deve successivamente riferirne alla prima assemblea utile.
Diventa quindi fondamentale conservare tutto ciò che può dimostrare l’effettiva necessità di agire immediatamente:
- fotografie del problema;
- relazioni di tecnici;
- preventivi;
- comunicazioni ricevute dai condomini;
- fatture;
- eventuali interventi dei Vigili del Fuoco o di altri soggetti;
- documentazione relativa alla messa in sicurezza.
Più chiara è la ricostruzione dell’emergenza, minori saranno le possibilità di contestazione.
Perché questo aspetto interessa chi sta acquistando casa?
Ed è qui che il tema diventa particolarmente importante dal punto di vista immobiliare.
Quando si visita un appartamento, difficilmente ci si domanda immediatamente se il condominio abbia previsto il rifacimento del prospetto oppure se il tetto abbia bisogno di un intervento.
Eppure una spesa straordinaria di alcune migliaia o decine di migliaia di euro può modificare sensibilmente la convenienza dell’acquisto.
Prima di arrivare al rogito è quindi opportuno conoscere non soltanto l’importo delle normali spese condominiali, ma anche verificare:
- gli ultimi verbali delle assemblee;
- eventuali lavori già deliberati;
- interventi di cui si sta discutendo;
- presenza di controversie;
- condizioni delle parti comuni;
- eventuali spese straordinarie previste;
- stato dei pagamenti del venditore nei confronti del condominio.
Sono informazioni che permettono all’acquirente di comprendere molto meglio quale sarà il reale costo della proprietà.
Un tema ancora più importante negli immobili storici
In un territorio come quello di Ortigia e Siracusa, dove una parte significativa del patrimonio immobiliare è inserita in edifici storici, questi aspetti assumono un peso ancora maggiore.
Un appartamento perfettamente ristrutturato può trovarsi all’interno di un palazzo che necessita, ad esempio, di interventi sulla facciata, sulle coperture, sui balconi o sulle parti comuni.
Per questo il valore di una proprietà non può essere valutato guardando esclusivamente ciò che si trova oltre la porta d’ingresso.
Il contesto condominiale fa parte dell’immobile e deve entrare a pieno titolo nelle valutazioni di chi compra.
Il metodo OIRE: conoscere la proprietà prima di acquistarla
Noi di Ortigia Island Real Estate crediamo che accompagnare un cliente nell’acquisto significhi aiutarlo a conoscere realmente la proprietà che sta valutando.
Non soltanto posizione, metratura e caratteristiche estetiche, ma anche documentazione, contesto dell’edificio e possibili elementi che potrebbero incidere sulla gestione futura dell’immobile.
Per questo, soprattutto quando si acquista un appartamento inserito in un condominio, è importante arrivare alla trattativa con il maggior numero possibile di informazioni.
Una bella casa può conquistare al primo sguardo.
Un buon acquisto, invece, si riconosce anche da tutto ciò che è stato controllato prima di firmare.