Immobili – quando si può applicare la cedolare secca
A sei anni dall’introduzione della «cedolare secca», ovvero della particolare tassazione fissa dei redditi derivanti da locazione di immobili (21% 010% nel caso di canone concordato), molti sono ancora i dubbi formulati dai non addetti ai lavori, soprattutto in merito al perimetro soggettivo ed oggettivo di applicazione.
La cedolare secca costituisce per le persone fisiche una tassazione sostitutiva a quella ordinaria Irpef e relative addizionali e dell’imposta di registro e di bollo. Tale modalità è applicabile unicamente, come detto, dalle persone fisiche percipienti redditi di fabbricati relativi alla locazione di immobili ad uso abitativo (a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento) non effettuate nell’esercizio di un’impresa, di un’arte o di una professione. Pertanto non può essere utilizzata né dalle Società, dagli imprenditori, dai condomini per gli immobili di proprietà condominiali, né tanto meno dalle persone fisiche che locano un immobile non utilizzato come civile abitazione del locatario. Come si diceva, oggetto dell’opzione per la tassazione sostitutiva, sono gli “immobili ad uso abitativo” locati “per finalità abitative”; entrambi i requisiti debbono coesistere.
Non è quindi possibile l’opzione nel caso di immobili accatastati nella categoria “A/ /10 uffici e studi privati” e la locazione deve essere comunque a fini abitativi. Non ne è pertanto ammessa l’applicazione neanche nel caso di locazione di immobili accatastati nelle varie categorie abitative del gruppo “A” ma concessi per “uso ufficio”, né nel particolare caso inverso di concessione per uso abitativo di un immobile accatastato come “A/10”. La possibilità di applicare la cedolare secca vale per tutte le tipologie di contratti abitativi: contratti di locazione liberi, concordati, transitori, per studenti o uso turistico.
Nel caso della locazione di più porzioni immobiliari della stessa unità abitativa (ricorrente nel caso delle locazioni di stanze a studenti universitari), anche se con contratti distinti, il locatore dovrà assoggettare allo stesso tipo di imposta tutte le porzioni locate. La scelta per la cedolare secca in relazione ad un contratto ne vincolerà quindi l’applicazione ai restanti